土地使用权与转让案例分析

案情简述：

2005年10月10日，宁波市某建设有限公司（下称建设公司），与宁波市海曙某宾馆有限公司（下称宾馆公司），签订了《土地与项目合作协议》，约定由宾馆公司将某工业园区的上水矸三角地地块的10亩的工业用地以及项目中介给建设公司投资，并配合建设公司在该工业园区注册公司，促成地块的土地使用权为原先新注册的公司所有。

合同签订好后,建设公司支付给宾馆公司76.27 万元,付清76.27万元后,宾馆公司承诺建设公司取得该地块的使用权。之后,建设公司向镇政府了解情况才知,该地不允许以此种方式转让给建设公司。为此，建设公司要求宾馆公司返还土地款76.27万元。宾馆公司不同意,故发生争议,建设公司委托正甬律师事务所诉讼。

争执焦点:

经过几次质证,原告（宁波市某建设有限公司）与被告（宁波市海曙某宾馆有限公司）双方产生以下几方面的争执焦点:

1.被告在协议签订以后收取了该协议约定支付的76.27万元.

原告认为自己已经支付了转让费76.27万元。被告认为原告支付的76.27万元其中的428000元系其他经济往来的暂收费,并不是该协议约定的转让费; 

2.协议是否合法,有效？

被告认为该协议并不是土地转让合同，系双方合作的真实意思表示，并不是违反法律规定，故该协议是合法有效的。原告认为该合作协议实质是土地使用权转让协议，况且镇政府也不同意土地在开发前被转让，况且被告也没有取得土地使用权证，故该协议是无效的。

本案结局：

 2006 年9月6日，宁波市鄞州区人民法院下了判决书，判决如下：1.原告宁波市某建设公司与被告宁波市海曙某宾馆有限公司签订的《土地与项目合作协议》无效.2.被告返还原告76.27万元,赔偿原告利息损失14186元,合计776886元.3.被告另按50%责任赔偿原告自2006年6月11日起至本判决书生效后第十日止的银行同期货款利率确定的利息损失。

律师观点：

   本案争议的焦点是土地使用权转让合同是否合法有效。目前合同的有效性只要双方在自愿的基础上订立，不违反强制性法律法规，为有效。但对于土地使用权，如在诉讼前还没有取得法律规定的基本条件应为无效。