关于房屋所有权和土地使用权归属不一致的问题

      虽然《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》都规定了房屋所有权和土地使用权权利主体的一致性以及转让的不可分离性，但在实际的房产买卖中，经常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬。房屋所有权人和土地使用权人不同一的现象主要是相关部门不当操作和权利转让时转让方和受让方不尽操作造成的，这种现象在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条中也有体现。

 

      很显然，这种现象无论给转让方还是受让方、抵押人还是抵押权人以及人民法院的审判执行工作等都造成很大不便。在房屋买卖合同中，转让方不享有土地使用权，这样该合同就会因违反法律法规而无效。

      有这样一个案例：2003年，蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。双方约定，蔡先生确定认购某小区别墅，房屋产权系曹某所有，总价为83万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天，蔡先生向交易中心支付了3万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解，原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一个要求退钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。法院经审理认为，小区别墅的产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为，违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，法院判决：蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效；交易中心应返还蔡先生3万元定金。

 

      在设定抵押时，依据《担保法》第三十六条的规定，以国有土地上的房屋抵押的，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，即将实施的《物权法》对此规定的更为具体，这样对非抵押人的权利人是否不公平？实现抵押权必将引起另一纷争。如果两个权利人分别将土地使用权和房屋所有权抵押给不同的人（依据当前抵押登记程序，这种情况有可能发生），那么，二抵押权人的权利如何保护？

 

      在人民法院的审判执行工作中更漏洞百出，人民法院虽然对权利归属不一致的房屋所有权和土地使用权可以单独查封，但目前对如何拍卖或变卖尚无相关规定，因此，实际操作中往往会因缺乏依据而使执行工作陷入僵局。

 

      虽然《物权法》对地上建筑物和建设用地使用权的不可分性也作出规定，但二者权利主体不一致现象可能还会继续存在，要杜绝这种现象，呼吁由国土资源部和建设部等关联部门联合作出规定，规范业务操作程序，同时对现存现象提出解决方案，并提醒各位，在相关权利转让、互换、出资或赠与时，要走尽法律所规定的所有必经步骤，避免这种现象再发生。