深圳房地产律师：投资准拆迁房有风险

京园（深圳）律师事务所  孟彦武
 

      《深圳市城市更新办法》的实施，加速推进了深圳城市旧改的进程，随着城市更新项目的进展，将陆续新建一批商品房和保障房投向市场，尽管这对于促进深圳市住房市场供求关系和住房供应结构的平衡、平抑房地产市场价格具有一定积极意义，但当前准拆迁房投资却有升温之势。

 

      2010年3月5日，《2010年深圳市城市更新单元规划制划》第一批计划草案公布，城市更新项目涉及的深圳多个老旧小区的房价大幅上涨，众多准拆迁房的投机性投资者纷纷挺进，期望能在旧改中分一杯羹，同时，已经签订卖房合同的业主也都拒售房屋，产生纠纷，这引起深圳房地产律师孟彦武对准拆迁房的关注。

 

一、准拆迁房的概念。

      准拆迁房并不是一个法律术语，是笔者为了和已经取得拆迁许可证的拆迁房区别开而使用的一个概念，本文中的准拆迁房是指符合《深圳市城市更新办法》规定的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等特定城市建成区内尚未列入城市更新项目范围的房屋。依照《深圳市城市更新办法》的规定，特定城市建成区内符合以下四种情形之一的区域，由特定主体根据城市规划、依照法定程序进行城市更新：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形

 

二、简要评析城市更新中的拆迁改造。

      《深圳城市更新办法》的实施，标志着深圳的土地开发模式正由过去的以增量土地开发为主开始向以存量土地再开发为主转变，这对于土地资源十分有限的深圳来说十分重要。

 

      然而《深圳城市更新办法》对拆迁改造法律制度的创新更具深远意义。该办法首次提出鼓励权利人自行改造的城市更新理念，并非一定由开发商来实施改造，权利人自行改造，不仅能有效实施城市更新，改善城市生态环境，也符合权利人的利益。该办法突破了更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。这意味着改造区域内的土地价格不必疯涨，改造进程更加连贯，城市更新改造步伐也将加快。

 

      该办法为了使自行改造更具操作性，提出了“一个权利主体”的概念，即同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。这不仅能简化审批手续，减少改造过程中的各种纷争，也为城市更新单元的整体规划和实施提供了权利主体基础。

 

      目前《深圳城市更新办法》仍未制定实施细则，缺乏实际操作性，作为地方政府规章，虽说其是否与上位法相冲突令人质疑，但作为住房和城乡建设和深圳市政府共建“国家低碳生态示范市”的试点城市来讲，这些拆迁改造法律制度的创新无疑可圈可点。

 

三、投机性购买准拆迁房存在一些风险。
      1、准拆迁房能否被批准拆除重建不确定。

      首先，《深圳市城市更新办法》中提出了综合整治、功能改变和拆除重建三类模式，对不具备拆除重建的区域，政府将引导和鼓励以综合整治为主，其他模式为辅，多种形式有机结合的模式进行城市更新活动。也就是说，在三类模式中，只有符合条件的被列入拆除重建更新项目范围内的房屋才涉及拆迁。另外，城市更新的重点建成区为旧工业区和城中村，旧住宅区必须符合相应条件才会更新，而且并非所有的旧房子都要拆除。

 

      其次，对于同一宗地内建筑物由业主区分所有的，虽然经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主可以作为一个权利主体自行改造，但项目也有可能不被批准。城市更新项目的推动和实施必须在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，如果因开发强度提高给周边地区带来基础设施和公共服务设施的压力，将可能不被批准。

 

      再次，在申报纳入城市更新单元规划制定计划时，符合申报条件的权利主体在申报后，是否获得批准要看政府对更新规划及进度的调控和把握，还要考虑供给量对楼市带来的影响，不可能一下子批太多。对于开发商介入改造的项目，必须在申报时提高建筑容积率才能保证改造项目获利，但是建筑容积率要根据周边的道路、配套设施等情况来确定。一些老旧住宅区并不符合提高建筑容积率的条件，这样，该项目申报就不会获得通过。

 

      2、准拆迁房拆迁改造困难多，进程慢。

      首先，尽管同一宗地内建筑物的业主三分之二以上同意即可作为一个权利主体申报，但在具体的拆迁和改造时，必须经过该宗地内建筑物的全体业主同意才能实施，一旦遇到“钉子户”，改造将很难实施。特别是当前准拆迁房价格上涨，如果投机性购房者购买房屋的价格较高，在拆迁时可能获得的收益较小甚至亏本时，拆迁将会因该业主的否决而无法进行。

 

      其次，城市更新活动从项目申报到实施拆迁重建要经历一个周期很长的过程，通常需要三、五年时间，甚至更长，整个过程涉及法律和政策问题较多，涉及多方利益。因此，拆迁重建程序复杂，进程缓慢，随着城市更新活动中的各种问题不断出现，准拆迁房投资者心态趋于理性，房屋价格逐渐平稳，投机性购买者已经投入的资金极有可能被套住。

 

      3、投资准拆迁房收益并没有保证。

      当前，为了争取申报纳入城市更新单元规划制定计划的资格，抢先获得老旧住宅区三分之二以上业主的同意，大批房产开发商和中介机构纷纷走进小区，这其中不排除有人打着“拆迁改造”旗号，造成拆迁改造的假象，从而抬高房价，而一旦这些老旧住宅区的更新改造不被批准，高价购入的投资者就可能将蒙受损失。

 

      在这场城市更新的大活动中，各方利益博弈在所难免，但深圳律师孟彦武在此建议购买准拆迁房的投资者应保持理性心态。而对于开发商进入老旧住宅区推动改造的情况,业主也应该充分了解开发商的经营资质和实力，防止投机性的开发商倒卖项目给业主带来损失。
 

2010.4.22