情势变更原则在房屋买卖中的适用

情势变更原则在房屋买卖中的适用

对于那些远离家乡来到深圳的人来说，在打拼几年后，能够在深圳买套房子是很多人梦寐以求的事。然而，因为各种各样的纠纷频频出现，也让各位购房者有所担心。近期，受国务院出台的一系列关于遏制房价过快上涨的政策的影响，因房产交易受阻而产生的纠纷逐渐增多，深圳律师孟彦武通过代理的一起案件来谈一下合同关系中情势变更原则的适用。

一、案例介绍

2010年4月9日，翁小姐合同王小姐签订《房地产买卖合同》，将王小姐所有的一套房屋卖给翁小姐，成交价800000元，付款方式为银行按揭贷款支付，并由某房地产投资顾问公司作为居间人。合同签订后，翁小姐依约交付定金30000元，并由中介公司监管。随后，翁小姐办理银行按揭贷款申请手续，支付首期款100000元，但因个人住房贷款政策的变化，翁小姐不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，贷款未能通过银行审批，导致合同无法履行。之后，双方在中介的协调下，签订《解除合同协议》，约定：由王小姐退还翁小姐定金30000元，翁小姐补偿王小姐15000元，双方债权债务就此结清。该协议由中介保存，但因为买卖双方对如何支付中介公司居间报酬达不成一致，中介公司工作人员遂将唯一的一份《解除合同协议》用小刀裁成两半，将各自签字的一半交给各方，中介公司也不再退回其监管的30000元定金，双方就此产生纠纷。王小姐遂起诉至法院，要求翁小姐支付转让成交价20%的违约金即160000元。

深圳房地产律师孟彦武接受翁小姐的委托，作为其诉讼代理人。笔者认为，双方签订《房地产买卖合同》的时间是2010年4月9日，合同明确约定除定金以外的第二部分楼款需要通过银行按揭贷款支付。然而，在申请贷款的过程中，国务院于2010年4月17日公布了《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行了严格的住房信贷政策。翁小姐因无法提供一年以上的本市纳税证明或社会保险缴纳证明，使贷款申请未能通过审批，从而未能实现合同目的，属于情势变更，翁小姐不存在违约行为。另外，双方已经达成《解除合同协议》，作为一个民事法律行为已经成立并生效，纸质合同只是双方权利义务关系内容的载体，协议不因纸质载体毁损而作废，双方应遵照履行。据此，深圳房地产律师孟彦武代理翁小姐提出反诉，要求王小姐退回定金15000元。

经过审理，法院认为合同无法履行的原因在于国家关于住房贷款政策的变化，翁小姐不能提供一年以上在深圳市的纳税证明或社会保险缴纳证明而不能获得银行按揭贷款，翁小姐不能获得银行按揭贷款来支付部分购房款的行为不构成违约。另外，双方已经达成《解除合同协议》，协议文本是合同存在的形式，不能因现不存在完整的解除合同协议文本而否认双方已经协议解除房地产买卖合同和约定合同解除后遗留问题的处理办法的事实。据此判决由中介公司直接将监管的定金中的15000元退还买方，另外15000元退还卖方。

二、情势变更原则的概念和法源。

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则是“合同必须信守”原则的例外，是公平原则和诚实信用原则在合同关系中的具体运用，其目的在于排除因情势变更导致的显失公平结果，平衡、协调双方当事人之间的利益关系，维护社会公平和经济流转秩序。

在我国现行法律中并未明确规定情势变更原则，我国合同法草案第四稿第77条曾经规定了情势变更原则，但在最终定稿时却把它删除。尽管如此，最高人民法院的司法解释中已经肯定了情势变更原则。1993年5月6日的《全国经济审判工作座谈会纪要》指出：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该司法解释第二十六条规定了情势变更原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该司法解释无疑给情势变更原则的具体运用提供了依据。

三、情势变更原则的具体适用。

最高人民法院于2009年7月13日发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》提出，人民法院审理民商事合同纠纷案件，慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系，应当依法把握情势变更原则的适用条件。在具体操作层面上，虽然没有统一的标准，但深圳律师孟彦武认为，适用情势变更原则，须符合以下条件：

第一，必须有情势变更的客观事实。这是适用情势变更原则的前提，这种客观事实是指合同订立时作为该合同赖以成立的基础的客观情况发生了异常变动，包括自然灾难、意外事故、战争爆发、国家经济政策及社会经济环境的巨变等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现为判断标准。在适用时应注意区分情势变更和商业风险，商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。本案中，买方购买房屋的唯一付款方式为银行按揭贷款，如果无法获得贷款就丧失了履行合同的基础，导致无法贷款的原因是国家房贷政策的变化，符合情势变更的客观事实。

第二，情势变更的发生须有不可预见性，且当事人不能克服这种变化。这是适用情势变更原则主观要件的一个方面，情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作判断标准。如果当事人在签约时能够预料该事件发生的，或者能够克服该事件的，则该事件发生的风险，应由当事人自己承担，而不得请求适用该原则。本案中的房地产买卖合同未明确约定政策变化导致无法贷款的处理方式，双方当事人对关于国家对个人住房贷款的政策变化不可预见。如果在合同中有明确约定或可以预见，应按照约定执行，不适用情势变更原则。

第三，情势的变更须是当事人无主观过错。这是适用情势变更原则主观要件的另一方面，如情势的变更由可归责于一方当事人或第三人的事由而发生，则有过错的一方当事人或第三人应承担责任，不适用情势变更原则。本案中的买卖双方对于无法获得贷款的结果均没有过错，符合情势变更的主观要件。

第四，因情势变更而致使原合同的履行对一方当事人没有意义或者造成重大损失，将会使当事人之间的权利义务显失公平或合同目的无法实现。这是适用情势变更原则的实质性条件，适用这一原则的目的在于救济因情势变更所引起的交易上显失公平的结果。本案中的房地产买卖合同得以履行的重要前提是获得银行贷款继而支付房款，现在因为无法获得贷款而导致合同目的无法实现，可以适用情势变更原则。

第五，情势变更的事实必须发生在合同成立后履行终止前。这是适用情势变更原则的时间要件，即只有情势的变更发生在合同成立之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。但是，如果债务人迟延履行债务，在延迟期间发生情势变更，有过失方不能主张情势变更。本案中，合同订立的时间是2010年4月9日，而国务院于2010年4月17日公布了《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，房贷政策的变化正好发生在合同履行过程中，具备情势变更的时间要件。

第六，适用情势变更必须以当事人主张情势变更为前提。这是适用情势变更原则的程序要件，因为其目的在于对因情势变更而承受利益损失的当事人提供法律救济。情势变更情形下的变更或解除合同，当事人不能自行决定，应按照一定的程序主张解除合同或变更合同。

可见，在立法层面，情势变更原则并未列入法律，其适用标准也未统一，目前的司法实践仅是法院依据司法解释来具体适用情势变更原则，如果当事人在诉讼中提出适用情势变更请求的，法院将依据公平原则和情势变更原则严格审查。所以，深圳房地产律师孟彦武建议，房地产买卖双方在产生纠纷时应本着公平和诚实信用的原则妥善解决纠纷，不能以假想的情势变更为由，擅自单方变更或解除合同，使双方矛盾激化，这样，不仅不利于交易安全，也会因此而使自己承担相应的违约责任。而对于符合适用情势变更原则要件的情形，情势变更原则能有效平衡交易各方利益，维护市场经济秩序的和谐。

                京园深圳律师事务所  孟彦武

二〇一〇年十二月六日