关于房价下跌后业主要求退房及补差价法律研讨会的讨论意见

      最近，受到宏观调控的影响，深圳房地产市场商品房的价格不断下降，部分业主基于房价下降而向开发商提出了“退房”和“差价补偿”的要求。针对此情况深圳市律师协会房地产专业委员会于2008年4月2日上午举行了相关问题的法律研讨会，邀请了部分房地产专业律师代表进行研讨，研讨会的讨论意见如下：

 一、关于房地产买卖合同的法律效力问题

      参与研讨会的律师认为：从双方签订的房地产买卖合同看，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，合同一经签订合同即宣告成立和生效，对双方均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除合同（《合同法》第8条），合同双方须严格按照合同的约定全面诚实地履行自己的义务，未能依约履行自己义务的一方应承担违约责任。

二、关于业主要求退房的法律分析

（一）业主要求退房的条件

      参与研讨会的律师认为：只有具备法定或合同约定退房的情形，业主才可以依法或依合同约定解除或撤销合同。

法定退房的条件

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称“解释”）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称“条例”）及《合同法》的规定，法定解除合同或撤销合同的条件有：

1.下列情形，买受人可主张解除合同：

①合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（解释第8条）
②合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（解释第8条）
③因房屋主体结构质量不合格（解释第12条）
④因房屋质量问题严重影响正常居住使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的；（解释第13条）
⑤因开发商延迟交付房产，经三个月合理催告后仍未履行交付房产的。（解释第15条）

2．商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。（条例32条）

3．下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。（合同法54条）

双方合同的约定

      如果业主在房地产买卖合同中约定了业主可解除合同的相关情形，当出现合同约定解除合同的情形时，业主可以行使解除权解除合同，否则业主须承担违约责任。

（二）业主单方面解除合同的法律责任

      参与研讨会的律师认为：非因法定和合同约定的情形业主不可单方面解除合同，否则业主应当承担违约责任，合同应继续履行并承担由此给开发商带来的损失。

三、关于业主要求差价补偿的法律分析

      参与研讨会的律师认为：针对业主要求补差价的要求，如果合同有补差价的相关约定，开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外，业主有证据证明下列情形之一者，也可要求开发商补偿差价。否则，开发商就没有为业主补差价的义务。具体情形如下：

① 开发商在售楼广告中做了楼盘保值承诺；
      开发商的售楼广告中承诺涉案楼盘具有保值或升值空间，并因此诱使业主购买，若日后开发商主动降价，则负有赔偿义务。

② 签约时开发商承诺开发商不会降价；
      如业主有足够的证据证明是在听信开发商不降价承诺的前提下购房，可要求退房或补偿差价。

③ 开发商与业主有书面的保值及不降价的约定。

四、关于业主要求“退房”及“补差价”的解决方法及法律分析：

      参与研讨会的律师认为：房屋买卖是一种市场行为，业主和开发商都应风险自担。业主购买房子以后房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时从开发商转移至业主承担。而且，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。否则，须承担违约责任及赔偿由于违约给对方造成的损失。从合同的性质和效力看，房屋买卖属于民事合同，引发的纠纷也属于民事纠纷，只能通过合法地民事纠纷途径来解决，即可通过和解、仲裁、诉讼的方式解决争议。

      关于近期深圳个别房地产开发商实行“全额差价补偿”及提供其他增值服务的行为，只是企业基于其自身经营的实际情况及发展需要而采取的单方面措施和商业行为，不代表开发商具有法律或合同上的补差价义务。购房者不能借此主张和要求开发商差价补偿。

      鉴于目前深圳“退房”“补差价”事件的根本原因是由于房价下降导致，而房价下降的是由于宏观调控和市场波动共同作用的结果，并非法定或合同约定“退房”、“补差价”的情形，业主提出的有关要求缺乏法律和事实上的依据。因为缺乏法定和合同约定的依据，业主基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。

（来源于深圳律师协会网）