深圳房地产律师：商品房买卖合同无效或可解除的十二种情形

2003年4月28日最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据该解释的规定，商品房买卖合同有如下12种无效或可以撤销的情形：
一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。
处理方式：应当认定合同无效（但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。
当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。
处理方式：请求确认合同无效的，不予支持（约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外）。
二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。
处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。该规定主要是打击一房二卖（多卖）的行为，“一方二卖（多卖）”的房屋产权确认遵循以下规则：

a、凡是办理了产权过户登记的，办理过户登记的购房人取得房屋所有权。

b、在没有办理产权过户登记的情况下，凡是办理了商品房买卖合同备案登记的，办理了商品房买卖合同备案登记的购房人有取得房屋所有权的优先权。

c、在没有办理产权过户登记及商品房买卖合同备案登记的情况下，房屋交付使用的，已经使用的购房人有取得房屋所有权的优先权。

d、在没有办理产权过户登记、没有进行商品房买卖合同备案登记、也没有交付使用的情况下，合同签订在先的购房人，有取得房屋所有权的优先权。
八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。
处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。
处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
十一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
十二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。
处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。