深圳中院惊现支持20%违约金及房屋升值差价判决

　　2011年12月22日　来源:(律师)张茂荣　关键词:业主违约 违约金 房地产律师 深圳　点击次　条评论
　　深圳二手房审判乱象众所周知，深圳市二手房律师团长期从事二手房法律纠纷服务，目睹了从2007年开始深圳法院严格全额支持合同约定的20%违约金，到2009年、2010年的部分支持，再到2011年基本不支持，并降低到15%、10%、5%、定金数额，甚至定金数额以下，守约方的利益越发得不到保护，但日前本律师不但见到深圳市中级人民法院全额支持20%违约金，而且全额支持违约业主赔偿守约买方房屋升值差价的终审判决，暗示深圳二手房审判再次发生变化。

　　前言：深圳二手房审判乱象众所周知，深圳市二手房律师团长期从事二手房法律纠纷服务，目睹了从2007年开始深圳法院严格全额支持合同约定的20%违约金，到2009年、2010年的部分支持，再到2011年基本不支持，并降低到15%、10%、5%、定金数额，甚至定金数额以下，守约方的利益越发得不到保护，但日前本律师不但见到深圳市中级人民法院全额支持20%违约金，而且全额支持违约业主赔偿守约买方房屋升值差价的终审判决，暗示深圳二手房审判再次发生变化。

　　真实案例1：业主违约，龙岗法院及深圳中院均判决其按成交价20%支付买方违约金及赎楼担保费、评估费、公证费、快递费！

　　基本案情：

　　经深圳市中驰置业顾问有限公司居间介绍，2010年9月买方与卖方签订《二手房买卖合同》，以85万元购买卖方深圳市龙岗区布吉镇某房屋，合同约定任何一方违约对方有权没收定金或要求其支付房屋成交价20%的违约金。合同签订后买方支付卖方定金5万元（其中5千元托管于中介方），监管了首期款20.5万元，取得了工商银行深圳布吉支行出具的59.5万元的《二手楼按揭贷款确认书》，并代卖方支付了赎楼担保费13500元、公证费760元、评估费500元。2011年1月卖方以买方迟延履行合同并提供虚假资料骗取银行贷款构成根本违约为由，通知担保公司停止赎楼并收回了公证委托书。

　　2011年1月28日买方向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求解除合同并返还定金5万元、支付违约金17万元、赎楼担保费13500元、评估费500元、公证费760元、快递费55.6元。

　　龙岗法院一审判决：

　　龙岗法院经审理认为卖方构成根本违约，于2011年6月20日一审判决：

　　1、解除买卖双方签订的《二手房买卖合同》;

　　2、卖方返还买方定金4.5万元;

　　3、中介方返还买方定金5千元;

　　4、卖方支付买方违约金17万元;

　　5、卖方支付买方赎楼担保费13500元;

　　6、卖方支付买方评估费500元;

　　7、卖方支付买方快递费55.6元。

　　深圳中院二审判决：

　　卖方不服向深圳市中级人民法院提起上诉，同时以违约金过高为由要求降低违约金。

　　深圳中院经审理认为卖方通知担保公司停止赎楼导致合同无法履行构成根本违约，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。

　　2011年10月25日二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　真实案例2：业主违约，福田法院一审判决其赔偿买方房屋升值差价，深圳中院二审撤销福田法院判决，再审又判决业主赔偿买方房屋升值差价！

　　基本案情：

　　2006年1月买方与卖方签订购房合同，以89.5万元购买卖方深圳市福田区某房屋（该房系卖方于2005年7月以76.5万元从原业主处购买，原业主尚未取得一手产权证），约定房款中13万元为装修款支付予卖方，76.5万元支付给原业主。合同签订后买方托管至中介方定金3万元，2006年2月原业主取得一手房地产证，但在得知房屋被二次高价转让后拒绝直接与新买方成交，7月房屋从原业主过户至卖方名下，卖方拒绝再与买方成交。

　　2006年9月12日买方向深圳市福田区人民法院提起诉讼要求卖方继续履行合同，9月14日卖方将房屋过户予案外人名下，转让价为105万元。12月1日买方变更诉讼请求要求卖方赔偿损失并申请评估房屋市值，经评估公司评估涉案房屋在2006年9月14日市值为118.89万元

　　福田法院一审判决：

　　福田法院经审理认为卖方的行为构成根本违约，应双倍返还定金并赔偿买方因房价上涨而遭受的可得利益损失，关于房价上涨造成的可得利益损失应以2006年9月14日房屋市值118.89万元为依据衡量，即买方可以89.5万元获得的利益，由于卖方的违约造成29.39万元的差价损失。

　　深圳市福田区法院（2006）深福法民三初字第2150号一审判决：

　　1、买卖双方所签《房屋转让协议》有效;

　　2、卖方双倍返还买方定金3万元（已付定金3万元已经取回）;

　　3、卖方赔偿买方因违约造成的可得利益损失29.39万元。

　　深圳中院二审判决：

　　卖方不服福田法院一审判决向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳中院经审理认为“可得利益是当事人订立合同时能够合理预见到的利益，可得利益的损失赔偿旨在弥补受害人遭受的全部实际损失，而并不赔偿其因从事一桩不成功的交易所蒙受的损失，可得利益必须具有可预见性，并不是对违约造成的所有损失都提供补救，只是从合同的性质出发，对违约方在订约时可以合理预见的损失提供补救。因此，可得利益的损失也是当事人能够预见到的损失，任何不具有可预见性的未来利益都不是可得利益。本案中，双方订立买卖合同是通过支付相应的对价完成不动产所有权的转移，而房屋价格的波动是市场行情的反映，房屋是否保值、增值或贬值是交易的正常风险，如果交易的风险都由违约方承担的话，不符合合同法的平等主体原则。因此，原审法院对可得利益的认定不妥，本院依法予以纠正”（判决原文）。

　　2009年3月2日(20O8)深中法民五终字第1328号二审判决：

　　1、维持一审判决第一、二项;

　　2、撤销一审判决第三项。

　　深圳中院再审判决：

　　二审判决后双方均不服并向广东省高级人民法院申请再审，2010年8月5日广东高院裁定指令深圳中院再审，深圳中院经再审认为“在房屋买卖合同关系中，出卖人在签订买卖合同后将房产又高价另卖他人，导致买受人合同目的无法实现时，出卖人应当承担违约责任。根据公平和诚实信用原则,出卖人不应当从其违约行为中获取利益。出卖人违约就是为了将房产高价另卖他人获取差价利益,买受人难以证明其实际损失大小的,可以按照出卖人因违约所获得的利益来确定赔偿数额,出卖人将房产高价另卖给他人所获取的差额利益可视为买受人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第116条的规定,当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案虽没有约定违约金，但买方主张的差价损失293900元相当于是违约金，原定金3万元及其余购房款已返还买方，故买方再主张返还另外一倍定金3万元，该诉讼请求应予驳回。综上，卖方的再审理由不成立，本院不予支持。买方的再审理由部分成立，本院予以部分支持。二审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正”（判决原文）。

　　案经深圳中院审判委员会讨论决定，2011年10月27日（2011）深中法民五再字第五号判决如下：

　　1、撤销本院(20O8)深中法民五终字第1328号民事判决及深圳市福田区人民法院（2006）深福法民三初字第2150号民事判决;

　　2、买方、买方、中介方签订的《房屋转让协议》有效;

　　3、卖方应于本判决生效之日起十日内向买方赔偿因违约造成的损失人民币29.39元;

　　4、驳回买方的其他诉讼请求。

　　律师说法：

　　笔者曾代理另一同样是房价上涨业主毁约的二手房纠纷案件，成交价248.5万元，约定违约金为20%即49万元，买方要求判决卖方增加支付违约金至房屋升值额，一审盐田法院委托评估公司评估涉案房屋于起诉之日升值762715元，但以房价随市场处于波动状态，合同履行后可获得利益难以确定为由驳回买方赔偿差价的诉讼请求，仅判决卖方支付买方20%的违约金49万元。二审中，深圳中院不但没有支持房屋升值差价，反而在既有本诉又有反诉，双方均要求对方支付20%违约金的情况下，以合同约定违约金过高为由，改判卖方仅支付买方10%的违约金24.85万元，并判决买方承担诉讼费及高额评估费！

　　翻手为云覆手为雨，同案不同判，裁决标准不一，司法权威丧失殆尽，本律师借助媒体呼吁已不止一次，无奈深圳中院置若罔闻，奈何…… (深圳律师整理)