夫妻一方签字的房屋买卖合同是否有效

　　案情

　　深圳律师：原告牟某与被告刘某于2005年11月30日签订了《房屋转主协议书》，合同约定将坐落于利川市凉雾街上的房屋以60000元价格转让给原告，被告协助原告办理房屋产权过户手续。协议签字时，被告之妻在场。原告当场支付了购房的全部价款，被告将房屋交付给原告占有、使用至今。原告取得该房屋后，多次催促被告依约协助办理房屋产权过户手续，被告以房屋作为夫妻的共同财产，其妻未在转让协议上签字为由，拒绝协助过户，因此原告向法院提起诉讼。

　　判决

　　法院判令原告与被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，被告协助原告办理房屋产权过户手续。

　　评析

　　合同的有效与无效，是指合同因符合或不符合法定条件而发生的法律后果。有效者，即合同具有法律效力，亦即具有法律的强制力，能够实现当事人预期合同目的，无效者，即合同不具有法律效力，亦即不具有法律强制力，不能实现当事人预期的合同目的，此时，有效与无效中的“效力”不是指当事人对合同权利义务的实际享有与承担，而是指合同的一般法律约束力。

　　《合同法》第56条规定“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。第8条规定，依法成立的合同，受法律的保护，如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人可以依照本条规定及合同的具体约定要求对方履行或承担违约责任。本案中，原、被告双方于2005年11月30日签订的《房屋转让协议书》，不违反国家法律、法规强制性规定，是买卖双方在平等、自愿的基础上协商一致的结果。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定;“下列房地产，不得转让……(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”

　　《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

　　从上述法律及司法解释规定中不难看出，房地产法要求的“书面同意”要件，在婚姻法及相关司法解释中已未再作强制性要求，这就导致了法律之间的相互冲突。事实上，房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的合同法的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。同时，新法优于旧法是法律适用的一个原则，故应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　日常生活中，人们都习惯将夫或妻处理财产的行为视为夫妻共同意思表示。司法实践中通常将两种情况排除在“知情之外：一是夫妻关系处于长期矛盾之中，甚至为离婚作准备或处于离婚诉讼之中的，二是一方长期外出，而又与家庭失去联系的，当然，这两点都必须有充分的证据加以证明.