【房产纠纷】违建“转正”纯属误解 地下买卖应坚决制止

深圳新闻网讯（记者 王海婷）前不久，深圳市人大常委会通过的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）颁布之后，在深圳乃至全国反响热烈，有媒体认为，《决定》中关于“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念笼统而言就是“小产权房”。这也导致部分读者产生误解：其一， “深圳的‘小产权房’将全部‘转正’”，都将取得房产证；其二，取得“房产证”后，这些房子将来都可以进入市场交易；其三，鉴于深圳现有的这些所谓的“小产权房”数量庞大，“转正”之后，势必会增加商品房供给，从而“冲击”房地产市场。

7月14日，参与《决定》制定工作的深圳市人大法制委员会主任委员陈涤接受了记者的采访，对《决定》内容做出了权威、深刻的解读，也对上述的种种误读逐一做出了纠偏性的回应。

陈涤在接受记者采访时明确表示，深圳的农村城市化历史遗留违法建筑不是笼统意义上的“小产权房”，只会有很少的一部分农村城市化历史遗留违法建筑可以取得《房产证》。因此，《决定》的执行不会对深圳房地产市场造成冲击。特别需要指出的是，购买违法建筑不受法律保护，市政府会严厉打击这种买卖行为。

深圳的“农村城市化历史遗留违法建筑”不是笼统意义上的“小产权房”

问：深圳的违法建筑是“小产权房”吗？

答： “小产权房”并不是一个含义精确的概念，它只是人们日常使用的一个笼统的名词。它大致指的是在农村集体土地上修建，并出售给他人的房屋。众所周知，深圳已经全面完成农村城市化，“农村集体土地”这一概念在深圳已经不存在，深圳的所有土地都属于国有土地。《决定》所处理的“农村城市化历史遗留违法建筑”，为深圳所特有。经过城市化转地后，深圳全市土地都已经国有化，原来的农村农民均已转为城市居民。基于这些违法建筑所占用的土地属性的转变和修建者身份的转变，深圳的违法建筑与人们通常所说的“小产权房”已经不是一个概念。

《决定》精神与国家现行法律政策完全一致

问：深圳的《决定》是否与国家现行的法律和政策有冲突？

答：深圳的《决定》与国家现行的法律和政策保持了高度的一致。首先，按照国家现行法律规定，非法占用土地或未经批准擅自进行违法建筑活动的，一律依法处理。这正是市人大常委会行使重大事项决定权、颁布《决定》的法律前提。其次，现行的《土地管理法》、《城乡规划法》都明确规定，未经批准的违法建筑，除依法应当拆除、没收的以外，尚有经限期改正、行政处罚后予以留用、确权的法定处理途径。《决定》的内容也与此精神完全一致。《决定》的第五条是这样写的: “经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度……分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。”该条是《决定》的核心内容之一。可以看出，在“确权”这个关键问题上，《决定》没有开口子，搞变通，没有给不应确认产权的违法建筑开绿灯，与国家现行的法律政策规定完全一致。

有媒体报道的关于深圳“小产权房”将“转正”中所说的“转正”一词,读者大致可理解为“确权”。但“确权”仅仅是《决定》中所提到“拆除、没收、临时使用和确权”四种处理方式之一。如果笼统地只说“转正”，在客观内容上不完整，在理解上也较容易产生偏差。

预计只有少数违法建筑获得确权

问：在拆除、没收、临时使用和确权这四种处理方式中，预计将被确权的违法建筑会有多少？

答：如上所述，《决定》规定有四种处理形式。因此，《决定》的实施,并不意味着所有违法建筑都将合法化。

首先，《决定》第九条明确规定了如下五类违法建筑必须依法拆除：“存在严重安全隐患，又不能整改消除的；非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；占用基本农田的；占用一级水源保护区用地的；占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的。”

其次，《决定》第十条则规定了以下两类违法建筑应当被依法没收：“非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑。”

余下则是可以临时使用和确权的违法建筑。关于可以临时使用的违法建筑，《决定》规定，违法建筑建设当事人或者管理人要想获得临时使用权，必须先通过有关部门的工程质量、消防安全、地质安全检验。这是一个前提条件。

至于可以确权的违法建筑,其前提条件则更加严格。除必须通过上述的工程质量、消防安全、地质安全检测之外，根据国家有关法律，违法建筑要“确权”必须符合城市规划和土地用途，并且还有一个前提条件就是要接受相关的处罚和补缴地价。至于处理方式、办理程序等具体规定，目前有关部门正在制定之中。

出台《决定》把违法建筑纳入统一管理

问：最终能逐步拿到房地产证的只是其中的很小一部分，除了“拆除”和“没收”的之外，大量的现有违法建筑将以“临时使用”的“身份”继续长期存在。既然如此，《决定》出台的意义在哪里？

答：制定《决定》对违法建筑进行处理是深圳实现科学发展、长远发展的需要，也是实现城市发展目标的需要，而大量的违法建筑没有纳入正常的管理轨道,导致许多问题。目前的违法建筑都是“黑户”，没有合法的“身份”。如同一个自然人一样，如果没有身份证、没有户口，他在社会上就是“寸步难行”。现实中的违法建筑也大致如此，它们大多都在使用之中，有的用来居住、有的用来生产、有的是作为经营性活动的场所，但都是“手续不全”。而“临时使用”这种处理方式就一方面可以给这些违法建筑一个“出路”，一方面也是给它一个“身份”，就好比是“临时户口”一样。大量的违法建筑一时处理不完，“临时使用”也是物尽其用，不让资源浪费。但必须将它们纳入政府的正常管理体系当中。质量、消防等大问题都管起来，违法建筑内发生各种事故的可能性就会减少。

不申报的违法建筑将作为“无主财产”被拆除或没收

问：既然不一定得到确权，有些违法建筑业主可能会想，接受不接受处理都“无关痛痒”,照常使用,根本不必去申报。你对这种想法如何看待？

答：按照《决定》的规定，违法建筑当事人或者管理者应向所在街道办事处申报，逾期不申报的，将作为无主财产被拆除或没收。

我们在起草《决定》时，特别设计了一个环节，就是在对违法建筑进行处理前，将对全市的违法建筑进行一次普查。普查是对全市的情况一次全面的摸底，并将普查记录的信息作为将来对违法建筑进行分类处理的重要依据。为此，《决定》第三条提出，要在自《决定》颁布之日起的一年时间内，完成对全市违法建筑的普查工作。

普查也对违建当事人或管理者提出了要求，那就是必须在规定的期限内进行申报。逾期不申报的，由所在街道办事处予以公告三个月。如果三个月之后，还是没有人来申报,则该违法建筑就将被视为“无主财产”。对这类无主财产处理有两种方式，要么拆除、要么没收。

购买“违法建筑”风险大且不受法律保护

问：现在市场上出现不少私下交易违法建筑的行为，您是怎么看待这类交易的？

答：有迹象显示，我市存在着“违法建筑”的私下交易活动。原因是有人误认为这些“违法建筑”都将合法化，因此目前以较低的价位购买违法建筑，将来有升值的可能。但这种理解是错误的，购买“违法建筑”风险很大。

其一是安全风险。所有的违法建筑都没有正规的报建手续，这也就意味着在建造过程中正规的手续和程序都没有。比如说，有正规手续的工程施工中都要有监理单位进行工程监理，如果没有工程监理，如水泥、钢筋等建材及其他工程质量难以保证，存在很大的安全隐患。

安全风险还不仅仅限于质量安全,消防安全也是一样。另外还有地质安全，没有正规手续的违法建筑万一地基建在不安全的地质基础上，是很危险的。因此，抱侥幸心理冒这么大的风险是不值得的。

其二是有被政府拆除和没收的风险。如前所述，《决定》中明确规定了一些违法建筑必须要被拆除或没收。如果买主买下的恰恰是这些违法建筑怎么办?

其三是这种买卖交易行为存在法律风险。《合同法》明确规定，交易行为的标的物必须合法，否则交易行为没有法律保障，交易合同为无效合同。显然,“违法建筑”交易的标的物是不合法的，交易行为也就不受法律保护。打起官司来，将可能产生许多难以预料的风险、后果。

购买违法建筑所谓的“律师见证书”不足为信

问：目前，深圳市场上出现了不少貌似商品房的违法建筑，从外观上看，这些向社会“销售”的违法建筑与商品房没有差别，售楼处、楼书、代理商等一应俱全,看起来都很像那么回事。有媒体报道说，部分违法建筑还可以办银行按揭。更有甚者，为“打消”买者的疑虑，部分违法建筑在“销售”时还提供由律师出具的所谓“律师见证书”。请问，这种律师见证书究竟能起什么作用？

答：从法律上说，“律师见证书”仅起证明存在交易行为的作用，它对交易行为提供不了法律保障。“见证”和“鉴证”、“公证”完全是不同的概念。“见证”的意义只是“某人证明他看见发生了某事”，从严格意义上来说，由律师出具的所谓“律师见证书”同一个普通人出具的“证明”大致是一个概念。它只能说明的是“某人看见了某事的发生”，至于这个事情是否合法，不是“见证书”见证了就可以的。

因此，买房者千万要小心，不要以为拿到“律师见证书”就是吃了“定心丸”、“上了保险”。“律师见证书”不是保险书，更不是房产证。

实施《决定》不会冲击深圳房地产市场

问：既然如此，实施《决定》会对深圳房地产市场产生何种影响?

答：如前所述，在一定时期内，能被“确权”而且能取得房地产证可以进入市场流通的违法建筑只是深圳现有违法建筑中的很少一部分。因此，不可能对房地产市场形成冲击。恰恰相反，《决定》的实施只会进一步规范深圳的房地产市场。打个比方，在同一地段，如果一个正规的商品房卖一万五千元一平方米，临近的违法建筑却只卖五千元一平方，这当然有冲击。正因为如此，才更有必要实施《决定》，查处这些违法行为，有利于规范市场。目前，政府正在制定相关规定，大力打击违法建筑私下非法交易行为。

对于违法抢建行为，《决定》的态度是十分明确的。《决定》的第十八条就特别规定：“……对抢建的违法建筑及时依法采取强制措施，坚决予以拆除。” 《决定》实施后，各级政府对违法建筑特别是新增的违法建筑必定继续保持高压态势。