【房产纠纷】以公司股权转让方式转让土地使用权的利弊分析

一、通过股权转让方式转让土地使用权的优点

1、股权收购方式手续简单：股权转让方式无须办理土地使用权和项目建设开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记，而只需在签订股权转让协议的基础上于工商登记部门办理股权转让变更登记即可。手续相对较为简单，更便于受让人进行开发利用。

2、股权收购方式可以节省费用：直接通过转让土地使用权根据相关的税收政策、法规的规定，受让方需交纳成交金额3％的契税和房地产交易中心的0.5％交易手续费。此外，转让方还需交纳5％的营业税以及土地增值税。而股权转让的方式仅仅涉及交纳企业所得税或是个人所得税，无需交纳办理土地过户契税、营业税和手续费等税费，大大降低了投资开发成本。

3、开发快捷。由于房地产项目公司股权收购一旦办妥股权转让手续，受让人即可投入资金进行后续开发建设，无需再另行成立房地产公司或是针对已有的房地产公司无需再受到房地产公司资质等条件的限制。

二、通过股权转让方式转让土地使用权的缺点

1、以股权收购方式转让房地产项目的法律风险大

⑴原股东纠纷风险

如有的项目公司虽然获得了项目批准，但是公司原股东方的注册资金部分或全部未到位，或是原股东方中途部分更换，而新股东支付的股权交易款没有完全付清致使股权变更手续没有完结。有的转让案例中出现大股东掌握公司印鉴和受让方签订转让协议，小股东不同意而产生纠纷。股权转让方式必须得到法律的认可。如果股权转让行为未经股权转让方股东的同意，或是违背相关法律法规的规定，势必导致无效。

⑵债务风险

项目公司债务风险难以控制。对于项目公司的隐性债务，是否对外签有已构成违约合同的风险等等，有的债务金额巨大，比如银行贷款、出让金欠款或拆迁补偿款欠款等。股权转让方最多为受让方提供一份企业资产评估报告，但该评估报告的可信度具体有多大，还是值得商榷的。受让方收购股权后,必须承担目标公司的债务责任,即使转让协议明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任,这种协议条款也无法对抗善意第三人。

⑶担保风险

虽然受让方受让的是股权，但是股权的实质在于资产，如果转让方在转让前把该资产进行对外抵押或者股权质押，这该股权价值就存在极大不确定性。许多项目公司将其土地使用权或者在建工程抵押给银行或者其他金融机构，或将公司股权质押给某些机构，或者项目公司用其资产或者信用为第三方提供担保。所以在股权转让前应当要求转让尽可能披露其担保事项，并在签订股权转让协议前解除其全部担保或者采取其他法律方式进行规避。

⑷诉讼（或仲裁）风险

正在进行的诉讼（或仲裁）会给项目公司带来无法预料的经济损失，因为案件的结果的不确定性给公司资产随时处于风险之中。可能会被法院采用冻结查封或者执行等法律强制措施，所以在收购以前，受让方应当披露所有正在进行的诉讼（或仲裁）案件，并对其法律风险进行评估。

2、谈判的时间较长：由于股权转让，受让方不仅需要关注公司名下土地使用权的清洁，更加关注公司在转让前的动态运营中所产生的负债、担保、合同违约等公司资产、股权、债务的清洁。因此就谈判阶段而言，双方关注的着眼点并非简单的土地使用权单项资产的交易安全及可行性，加之受让人由于信息不对称，将给双方谈判带来难度和时间跨度的长期性。

3、股权性质对转让带来的限制：例如国有企业进行股权转让，则股权转让将涉及到国有资产管理部门、产权交易中心等机构的监管，在转让时也将涉及上级部门审批、于产权交易中心挂牌交易等繁琐手续，将给股权的转让带来很多限制，加大了转让难度。又如国内企业的持股人将股份转让与外国投资主体或是外商投资企业的持股人将股份转让与国内投资主体，将涉及到企业性质变更、外商优惠政策的丧失、外商投资领域限制等的限制和约束，如未能达到上述实质条件及程序要求，则可能导致转让行为无效。

三、通过股权转让获得土地使用权应注意的法律问题及处理原则

通过股权转让获得土地使用权应当注意的几点法律问题：

1、拟收购股权的性质，如持股人为国有投资者那么必须履行转让主体向上级主管部门报批等特定法定程序，否则，将可能视为股权转让行为无效；持股的投资者如为外国投资主体，则必须履行外资部门审批的特定条件。所以，在股权交易时应当首先明确交易的股权性质，以此确定不同的交易程序和不同的交易条件。

2、转让方的声明与保证，鉴于公司是独立进行动态运营的法人主体，受让方如作为公司外部的受让人无法了解股权转让前公司对外负债、对外担保等完整的信息。为了规避风险，保障交易安全，转让方的声明和保证应当成为股权转让合同中的重点条款。保证的内容一般情况下应主要包括：已提供的文件与资料均为真实且无遗漏；除已披露的债权债务外不存在其他债权债务；目标公司未设定披露外的保证、抵押、质押等担保；公司的财产完整无瑕疵等等。同时，应当对上述保证陈述约定相应的违约责任以及合同解除权。

3、交接手续及股权转让手续办理的时间限制，通过股权转让方式获得土地使用权最终目的仍然是获得土地使用权，但往往股权转让的完整手续无法在短期内完成，而土地的闲置对于受让人来说必然面对银行贷款利息，土地使用权使用年限的缩短所带来的开发成本的增加。

      因此，受让方可以约定先行将土地使用权交付受让方实际控制，以及时便利地进行先期开发。另一方面，股权未完成工商变更登记，受让方作为公司股东的地位即未获得对外效力上的法律认可，受让人对于土地使用权的利用和开发权利仅能依据合同获得债权层面的保护。因此，对于受让方的股东地位及时获得法律的认可并对股权变更手续办理的实现进行期限界定对于受让方至关重要，受让方的股东地位得到法律认可后，受让方才能通过股东对公司行使股权权利，公司对公司名下的土地使用权行使物权权利的形式实际控制土地使用权。

所以，通常的处理原则是，

（1）如果项目只是拿了土地，尚未开始开发建设，通常走股权转让；

（2）如果转让方是专为该项目设立的壳公司，设立时间短，无其他经营，可走股权转让，反之，如果转让方公司成立时间较长，经营历史复杂，则不宜采用股权转让方式。

（3）从转让方角度，通常提议股权转让，从受让方角度，对股权转让需谨慎。

（4）房地产项目转让过程中应当聘请专业律师提供全程法律服务，包括前期法律尽职调查、合作协议谈判、法律文书起草、合同履行监督、争议纠纷解决等，以尽量避免法律纠纷。