【房产纠纷】因房贷政策变化而无法履约能否退定

       深圳房地产律师评析因房贷政策变化而无法履约能否退定

国务院为遏制部分城市房价上涨过快，于2010年4月17日出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行差别化住房信贷政策，第三条规定：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。”

为遏制深圳房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，2010年5月6日，深圳市规划和国土资源委员会公布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》共有十三条，落实了国务院的楼市调控政策，对增加土地供应、加强保障性住房建设、打击市场违规行为等方面做了比较详细的规定。其中第七条规定：“严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。”

差别化住房信贷政策的出台，让深圳楼市交易一度陷入停滞状态，除了部分购房者因为房价下跌而恶意违约外，大部分购房者都是因为无法申请到签订合同时所预期的银行按揭贷款而无力履行合同，深圳房地产律师孟彦武对这种情形做一些简单评析：

1、在房地产买卖合同约定以银行按揭贷款方式支付楼款，且没有约定如果按揭贷款不成如何付款的，如果是①购买第三套或以上的房屋②不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民③购买第二套房的房地产买卖合同明确约定了首期款数额的，后因房贷政策变化而无法贷到相应的楼款而无法继续履行合同的，属于情势变更，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，买方可以请求解除合同，且无需承担违约责任，定金就要返还。

2、如果房地产买卖合同明确约定买方按揭不成时需自筹资金支付或购买第二套房时约定的首期款数额并不确定的，后因房贷政策变化而无法贷到相应的楼款而无法继续履行合同的，买方无权解除合同，买方退房的，应承担违约责任。

3、对于购买一手商品房的买方来说，如果合同没有约定按揭不成如何付款时，可以依据《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理。对于刚刚签订认购书尚未签订正式合同的买方，即使明知按揭不成，也应当在约定的时间内与开发商协商签订预售合同，并要求加入按揭不成有权解约的条款，否则开发商将没收定金。

4、虽说新的房贷政策让很多购房者望而却步，但是如果支付全款购房仍然不受限制。